El proceso de divorcio puede resultar complejo, especialmente cuando existen bienes comunes y custodia de hijos menores. Uno de los puntos más delicados es qué ocurre con la vivienda familiar. Según el artículo 96 del Código Civil, en ausencia de acuerdo entre los cónyuges, el uso de la vivienda se atribuye al progenitor que queda con la custodia de los hijos menores.
Sin embargo, cuando uno de los cónyuges desea quedarse con la propiedad y compensar al otro, no se realiza una compraventa convencional, sino una operación jurídica distinta: la extinción de condominio. En VDV Inmobiliaria te explicamos qué implica este proceso y por qué es la vía más habitual y fiscalmente ventajosa en estos casos.
¿Qué es una extinción de condominio?
Cuando dos personas comparten una propiedad indivisible (como una vivienda) y una de ellas decide quedarse con el 100 % de la titularidad, lo que se realiza no es una compraventa, sino una extinción del condominio, es decir, se disuelve la copropiedad.
Esta operación es común en divorcios, rupturas de parejas de hecho o herencias, y consiste en que una de las partes transmite su parte al otro, quien a cambio le abona una compensación económica.
Ventajas fiscales frente a una compraventa
La principal diferencia respecto a una compraventa convencional está en los impuestos:
- En una extinción de condominio, el impuesto aplicable es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es más bajo que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que sí aplicaría en una compraventa habitual.
- Además, no tributa por plusvalía municipal si no hay incremento de valor del terreno.
Este ahorro puede ser significativo, por eso es fundamental entender la diferencia y asesorarse correctamente.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
Si la vivienda está hipotecada, no basta con acordar la extinción del condominio: será necesario contar con el consentimiento del banco para que el préstamo quede a nombre del cónyuge que se queda con la vivienda. Esto puede hacerse mediante una novación hipotecaria o formalizando un nuevo préstamo.
Además, será importante definir si la deuda pendiente se asume de forma íntegra por el nuevo titular o si se compensa al otro cónyuge en el acuerdo económico global.
Aunque la operación no se considera una compraventa, debe formalizarse ante notario y registrarse en el Registro de la Propiedad.
Es habitual contar con una tasación profesional para establecer el valor de la vivienda y fijar una compensación justa. En caso de existir hijos menores, cualquier operación sobre la vivienda familiar puede requerir autorización judicial, para garantizar que se protege su interés y bienestar.
Si te estás divorciando y deseas quedarte con la vivienda familiar, la extinción de condominio es el camino adecuado: legal, fiscalmente más ventajoso y ajustado a la realidad de una separación.
En VDV Inmobiliaria te ayudamos a entender el proceso, a valorar tu caso con claridad y a tomar decisiones informadas. Porque en momentos importantes, es esencial contar con el asesoramiento adecuado.