Recibir la noticia de que el propietario va a vender el piso en el que vives puede generar nervios, pero no siempre es motivo de preocupación. La ley protege a los inquilinos y establece claramente qué ocurre con el contrato cuando se produce una venta. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) garantiza que el comprador se subroga en las condiciones del arrendamiento.
Esto significa que el nuevo propietario debe respetar la duración, la renta y las cláusulas del contrato vigente. Durante los primeros cinco años —o siete si el arrendador original es una persona jurídica—, el contrato no puede darse por terminado. Solo una vez cumplido ese plazo podría plantearse su extinción, y en ese caso el vendedor deberá indemnizar al inquilino por los años restantes.
Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario tiene que respetar toda su duración, incluso si desconocía su existencia. Por tanto, inscribir el arrendamiento ofrece una protección extra frente a posibles ventas.
También conviene recordar el derecho de tanteo y retracto, que da al inquilino prioridad para comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros. El propietario debe comunicarle la intención de venta, el precio y las condiciones, otorgándole 30 días para decidir.
En ningún caso el nuevo propietario puede subirte el alquiler ni cambiar las condiciones del contrato mientras esté vigente. Solo puede actualizar la renta si así se pactó, normalmente con referencia a un índice como el IPC o el nuevo índice de vivienda.
Desde VDV Inmobiliaria aconsejamos a los inquilinos mantener la calma y conservar siempre copia del contrato. A los propietarios, por su parte, les recomendamos revisar las cláusulas antes de vender para evitar conflictos posteriores.
La compraventa de una vivienda alquilada puede ser una oportunidad para ambas partes si se actúa con transparencia y respeto a la normativa. La clave está en conocer qué dice la ley y aplicarla correctamente.